新增土地货值挤进行业前五 建发房产前9月销售逆势增长

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  每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺    

  建发房产的扩张仍在持续。

  在上周结束的上海三批次首轮土拍中,建发房产以底价22.8亿元拿下了金山区金山新城地块。而此前的9月27日,建发房产单日豪掷超130亿元在北京、杭州抢地。

  据中指研究院统计,今年1~9月,建发房产全口径新增土地货值已达1016亿元,紧随保利、华润、中海、绿城,排在了行业第5位。

  与拿地金额同样增长的还有销售业绩。今年1~9月,建发房产累计实现销售金额1326.3亿元、销售面积598.6万平方米,同比分别增长约32.46%和约18.75%。

  《每日经济新闻》记者注意到,今年前三季度,建发房产的销售业绩超过75%源于其控股的建发国际集团(HK01908,股价18.360港元,市值338.89亿港元;以下简称建发国际),而今年以来建发国际的销售业绩增速明显放缓。今年上半年,建发国际的销售金额和销售面积同比增长分别为约55.7%和34.4%;而今年1~9月,建发国际的销售金额和销售面积同比分别增长约36.6%和约18.0%。

  销售增速明显放缓

  当行业整体销售业绩下行时,建发房产的业绩却逆势实现了大幅增长。

  中指研究院数据显示,今年1~9月,建发房产累计实现销售金额1326.3亿元、销售面积598.6万平方米,较2022年同期的1001.3亿元、504.1万平米分别增长约32.46%和约18.75%。可供对比的是,1~9月百强房企实现销售总额48501亿元,同比降低10.3%,降幅相比上个月扩大1.7个百分点。

  不过,需要注意的是,尽管建发房产销售业绩同比仍在增长,但其增长速度已明显减缓。上半年,建发房产的销售金额约953.3亿元,同比增加约53.71%,对应销售总建筑面积约426万平方米,同比增长约36.53%。

  建发房产今年前9月销售金额排在行业第9位 来源:中指研究院如在北京今年首轮土拍上,建发击退了保利、万科、中海等44家房企,以16.56亿元+1.2万平方米现房面积竞得了顺义新城第19街区19-69地块,在此打造的建发?观云项目于国庆期间开盘,当日销售15.62亿元,去化率为62%。

  对此,中指研究院发布报告分析称,目前北京的市场热度不及去年同期,市场情绪没有去年高,该项目不及同竞品中海湖光玖里去年9月首推成交40.5亿元、去化超7成的市场热度。

  记者注意到,建发房产的销售业绩超过75%源于其控股的建发国际,但建发国际的销售速度也同样在放缓。

  据建发国际近期发布的未经审核运营数据,1~9月,建发国际累计实现合同销售金额1013.3亿元、销售面积约458.8万平方米,同比分别增长约36.6%和约18.0%;而今年上半年,建发国际的销售金额和销售面积的同比增长幅度分别为约55.7%、34.4%。

  在8月底举行的中期业绩会上,建发国际行政总裁林伟国就曾解释称,7月以来市场整体进入淡季,公司销售情况也有所放缓,但公司80%项目开盘达到了预期目标,总体还是比较顺利;三季度的供货量达400亿元。

  对于全年销售目标,建发国际管理层多次在公开场合表示,希望今年依然能维持10%~20%的增长目标。而在2022年,建发国际销售金额为1215.2亿元,据此来算,2023年建发国际至少需要实现销售金额1340亿元才能完成这一目标。

  不过,若按照建发国际当前的同比增速,以及其此前安排的四季度600亿元的供货量来看,建发国际完成既定目标难度应该不大。

  拿地利润低于去年

  事实上,对于建发而言,今年前三季度不仅销售业绩保持了增长态势,其拿地金额也在同步上涨,金额高、溢价高成为其显著特点。

  仅在9月27日,建发房产就先后大手笔在北京、杭州拿地,单日拿地金额超过130亿元。在北京,建发以总价54.15亿元、溢价率3.93%夺得昌平新城地块,成交楼面价24670元/平方米。在杭州,建房产发击败43家竞争对手,以总价61.58亿元、楼面价32198元/平米、溢价率11.8%夺得杭州世纪城钱塘湾总部地块;此外,房发房产还以总价20.2亿元、楼面价32219元/平米、溢价率10.4%竞得滨江区桥南地块。

  据记者不完全统计,今年上半年,建发房产所拿地块超过90%为溢价获取,其中佛山大沥河地块溢价率超过了51%,台州市椒江区地块溢价率也达到49%。在成都、合肥、北京等多个热门城市,建发房产所拿地块均是触顶竞价所得。

  据中指研究院数据,今年1~9月,建发房产以508亿元的权益拿地金额排在行业第5位,以381万平方米的权益拿地面积排在行业第3位。在新增货值方面,前9月建发房产以1016亿元的全口径新增货值排在行业第5位。

  不过,在建发国际管理层看来,上半年拿地整体符合销售需要。在兼顾项目流动性、安全性、盈利性的基础上,建发将继续实现土地获取,把握好土地市场的机会。“2023年拿地会比去年多,预计全年实现2000亿元左右货值。”

  事实上,建发房产如此大规模拿地,除了来自规模发展的诉求外,补仓意图明显。如在上周举行的上海三批次首轮土拍上,建发房产以底价22.8亿元拿下了金山区金山新城地块。之所以选择落子此处,与其在金山区域的开发计划相关。

  公开资料显示,2019年、2022年,建发房产已先后在金山新城拿地开发了金玥湾、建发观唐府2个项目。截至目前,金玥湾项目已经售罄;建发观唐府依旧在售,并于9月20日加推了309套新房源。此次落子金山新城,或在于补充板块内的土储。

  在杭州,建发房产大部分项目已基本清空,带来了一定回款,需要抓住机会补仓。而在成都,建发房产基本在消耗此前的存量项目,最新一个项目是与华润合作的龙泉十陵地块,项目售楼部刚刚亮相。

  但溢价拿地也让建发房产的利润走低。林伟国坦言,上半年所拿地块利润率约为7%~8%,比去年会略低一些。“可能会降低1到2个点的样子,这是因为整个土地市场的利润率水平应该都有所下降,预计后期利润率会回到比较正常的水平。”

  一个值得注意的情况是,此前一直聚焦于布局一二线城市的建发房产,今年开始也在三四线城市跑马圈地,且经常高溢价拿地,表现出的豪气让同行惊叹。

  如今年4月,建发房产经过133轮竞价,以溢价率41.01%拿下浙江丽水一宗地;6月,建发房产经过157轮竞价,以溢价率49.23%拿下浙江台州一宗地;7月,建发房产经过147轮竞价,以溢价率20.83%再拿台州一宗地块。

  不过,这两个城市的房地产今年上半年下行明显。其中,上半年台州商品住宅供应面积约51万平方米,同比下跌75%;成交面积约47万平方米,同比下跌72%;丽水商品住宅供应面积约64万平方米,同比下降23%;成交面积约64万平方米,同比下降14%。

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责任编辑:何松琳





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